2012商业地产：央企、保险、零售商三支力量逐鹿

　　———专访戴德梁行中国区董事张家鹏

　　张家鹏：在商业地产行业拥有超过12年专业经验，现任戴德梁行中国区董事，主要负责中国商业地产服务业务，著有《商业地产真相》。

　　拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了"风险避风港、资金蓄水池"之称谓，许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。然而临近年终，盘点北京、上海、深圳、广州四大一线城市的商业地产项目，销售量却出现大幅下跌。同时，在北京已经有一些新建购物中心出现招租难的情况，尽管即将完工，但这些本应在2012年入市的项目很有可能推迟入市，这一现象同时引起业内关注和投资者的警觉。

　　日前，戴德梁行中国区董事张家鹏接受记者专访，对2012年的商业地产市场做出判断和预测。他认为，当下商业地产商铺销售成交量的走低并不会直接影响整个商业地产的走势，风险存在于开发企业内部。

　　风险来自开发企业内部

　　中国住房：今年商业地产的成交总量较高，整个市场似乎很热。但最近的一些数据显示，商业地产的成交量环比开始出现较大跌幅。那么从全年来看，今年我国的商业地产的发展态势是怎样的，应如何总结？

　　张家鹏：今年上半年确实市场很好，但是好景不长，下半年商业地产项目就大幅萎缩了。

　　分析原因的话，第一，部分企业投入商业地产开发项目的资金明显慢了下来，这是因为住宅市场销售遇冷后，资金链吃紧。第二，在调控开端，商业地产项目确实吸引了一些寻找新渠道的投资者，但是当投资者发现房地产投资环境持续恶化的时候，信心明显不足。总体来看，整个房地产市场持续趋冷，开发企业和投资者双方都受到大环境影响，从而影响了整个商业地产的发展。另外，应该说开发企业对于房地产交易市场的低迷预期不足。

　　中国住房：开发量的骤增和销售的低迷是否意味着商业地产领域存在着泡沫或是风险？市场存在哪些不确定性？

　　张家鹏：虽然目前商业地产开发量大，且销售低迷，但目前商业地产开发企业用于租赁的自持商业物业比例远远大于销售型物业，而租赁型商业地产实际上是受制于整个国民经济的，只要国家整体经济景气，租赁市场就不会低迷，商业地产整体就不会冷清。

　　说到商业地产的开发风险，相当大的风险存在于开发企业内部，他们能不能匹配商业地产的特点，这取决于几个方面。第一是开发企业心态能否转变。多年住宅类地产开发养成的卖方强势企业文化和心态，要求开发企业由高姿态放低身段，去主动寻求合作，要开发企业从概念化的营销，落在很实际的产品层面的合作。第二是团队建设能否到位。购物中心在中国只有几年发展史，市场未能为这个行业准备好充足的专业化职业经理人。第三，持有型商业地产要求开发企业具备足够的资金实力。

　　2012年或将迎来百花齐放

　　中国住房：无论是传统商业地产大户，还是近两年加入的“新军”，可以说强者如林。展望2012年，商业地产项目开发的主要力量将会有哪些？

　　张家鹏：有三支力量将在明年商业地产市场中逐鹿。第一、以保利、华润、中粮为代表的央企是一支力量，他们的特点是资金雄厚、开发量大；第二、以平安、泰康为代表的险资力量也正在或即将进入商业地产市场。第三、太平洋百货和瑞典宜家为代表的零售商正在成为新兴的商业地产开发力量。

　　商业地产领域来自传统零售商的力量最为快速，因为目前租金的高成本以及较难寻找到合适的商铺，使得这些零售商急于要把自己变成房东。太平洋百货正在上海找地准备自己做购物中心，宜家在北京大兴建设自己持有的商场项目，乐购超市（Tesco）也在各地建设属于自己的生活广场地产项目。这些零售商还有一部分被迫转型，因为仅百货一个品类已经满足不了大众消费需求了，就迫使一些传统的百货公司向购物中心转型，如深圳岁宝、山东银座、利群集团都在建设购物中心。

　　中国住房：零售商正在主动或被动转型，那么，从具体的业态上看，商业地产在2012年会有怎样的发展趋势？

　　张家鹏：第一，在明年像奥特莱斯“OUTLETS”这种业态会持续火热，这是一个持续成长的东西，现在每一个二线城市至少有一个在建项目。第二，区域购物中心会成为一个新方向，就像朝阳大悦城这类型业态，强调服务区域，近距离消费。第三，传统房地产开发企业转型商业地产进程还会继续，从香港房地产开发企业成长轨迹来看，住宅开发商发展到一定程度，必须有属于自己的商业地产项目。现在很多发展商销售额都接近百亿，已经有了这个实力，有能力去做这个事情。（来自中国建设报·中国住房）